Prema broju kupoprodaja stanova/apartmana u 2022. godini izdvaja se Grad Zagreb, iza kojeg slijede urbana središta Zadar, Split i Rijeka, dok se u kontinentalnom dijelu zemlje ističe Osijek, gdje je lani nakon Zagreba bilo najviše ugovora o najmu stanova, ali i kupoprodaja obiteljskih kuća. Najveće medijalne cijene postigle su lani stanovi/apartmani u gradovima jadranskih županija – Rovinju, Opatiji, Dubrovniku i Splitu, a na obali su i najskuplje obiteljske kuće, izdvaja se Cres i Vis. Bol i Cres se izdvajaju po najvećim medijalnim cijenama građevinskog zemljišta, dok se istodobno u nizu općina, ponajviše u Osječko-baranjskoj županiji, četvorni metar građevinskog zemljišta može dobiti za 1 euro i manje. Najviša medijalna cijena poljoprivrednog zemljišta bila je lani u Okrugu u Splitsko-dalmatinskoj županiji, a u 17 JLS-ova u 7 kontinentalnih županija, cijena po četvornom metru je već od 0,1 euro. Indeks priuštivosti pokazao je kako je, naravno, najteže si priuštiti nekretninu uz obalu. Pa je tako za jedan m2 stana/apartmana potrebno izdvojiti više od 30 posto godišnjeg dohotka u sedam JLS-ova jadranskih županija – općinama i gradovima Gradac, Funtana, Baška, Hvar, Baška Voda, Rovinj i Dubrovnik. Najpriuštiviji stanovi su u Vukovaru. Analizu je i ove godine napravio Ekonomski institut Zagreb.
Na tržištu nekretnina u 2022. godini ostvarene su 116.734 kupoprodaje, što u odnosu na 2021. godinu predstavlja pad od 12,9 posto. Za razliku od 2021. godine kada se najveći broj kupoprodaja odnosio na kupoprodaje poljoprivrednog zemljišta, u 2022. godini najveći dio kupoprodaja čine kupoprodaje stanova. Tako su u 2022. ostvarene 29.952 kupoprodaje stanova/apartmana, koje su činile četvrtinu (25,7 posto) ukupnog broja kupoprodaja na hrvatskom tržištu nekretnina te godine. Zatim slijede kupoprodaje poljoprivrednog zemljišta, njih 28.887 (24,7 posto ukupnog broja kupoprodaja) te kupoprodaje građevinskog zemljišta kojih je zabilježeno 20.479 (17,5 posto ukupno ostvarenih transakcija). Kupoprodaja obiteljskih kuća zabilježeno je 18.064, što je činilo 15,5 posto ukupnog broja ostvarenih kupoprodaja na tržištu nekretnina 2022. godine. Ukupna vrijednost prodanih nekretnina u 2022. godini iznosila je 8.487,2 milijuna eura, što predstavlja 13 posto BDP-a u toj godini. U odnosu na 2021. godinu, vrijednost prodanih nekretnina u 2022. godini povećala se za 6,3 posto. Najznačajniji udio u vrijednosti kupoprodaja na tržištu nekretnina u 2022. godini bilježe stanovi na koje se odnosi 43 posto vrijednosti ugovorenih kupoprodaja, zatim slijede obiteljske kuće s udjelom od 24,3 posto te građevinska zemljišta s udjelom od 17,4 posto.
Prema broju kupoprodajnih transakcija ostvarenih u 2022. godini izdvaja se Grad Zagreb s 16.511 kupoprodaja, zatim slijede urbana središta županija u priobalju: Zadar s 2.460 kupoprodaja, Split s 2.419 te Rijeka s 2.168 kupoprodaja. U kontinentalnom dijelu zemlje izdvaja se Osijek s 2.011 kupoprodaja. Većina kupoprodaja pritom se odnosi na kupoprodaju stanova/apartmana.
Gledaju li se samo stanovi u velikim gradovima, najviše ih je prodano u Rijeci, Splitu, Osijeku, Zadru, Puli, Karlovcu, Dubrovniku, Velikoj Gorici, Slavonskom Brodu i Šibeniku. Najveći broj kupoprodajnih ugovora za obiteljske kuće lani je ugovoren u Osijeku, Zadru, Slavonskom Brodu, Velikoj Gorici, Vukovaru, Bjelovaru, Sisku, Koprivnici, Samoboru i Požegi.
Najvažnije vrste nekretnina prema učestalosti kupoprodaje u 2022. godini u velikim gradovima
Broj prodanih stanova i cijena po m2 u Gradu Zagrebu i velikim gradovima
Da se nekretninama intenzivnije trguje u manjem broju lokalnih jedinica ukazuje i podatak prema kojem se u 2022. godini 50 posto svih kupoprodaja (bez Grada Zagreba) odvijalo u 21 posto gradova i općina. Osim kupoprodaja u urbanim središtima županija, odnosno velikim gradovima poput Zagreba, Rijeke, Splita, Pule, Osijeka, Velike Gorice, Siska, Varaždina, Zadra, Vukovara, Vinkovaca, Karlovca, Slavonskog Broda i Dubrovnika, velik dio kupoprodaja odnosi se i na njihova susjedna područja poput općine Viškovo u blizini Rijeke, grada Solina i općina Klis i Podstrane u blizini Splita te grada Dugog Sela u blizini Zagreba.
Naime, kako objašnjavaju u Ekonomskom institutu, uslijed naglog rasta cijena nekretnina u posljednjem razdoblju, povećala se potražnja za kupnjom stambenih nekretnina u lokalnim jedinicama koje obilježavaju prednost blizine većeg grada i povoljnije cijene nekretnina.
Najvišu medijalnu cijenu stana/apartmana, iznad 2.500 eura po m2, pored Rovinja (2.690 eura po m2), bilježe i gradovi Opatija (2.634 eura po m2), Dubrovnik (2.558 eura po m2) i Split (2.547 eura po m2). Medijalna cijena u rasponu od 2.000 do 2.500 eura po m2 kuna zabilježena je u Krku, Malinskoj-Dubašnici, Vrbniku, Hvaru, Župi dubrovačkoj, Baškoj Vodi, Baškoj, Lovranu, Punatu, Omišu i istarskom Novigradu. Grad Zagreb se s medijalnom cijenom stana/apartmana od 1.929 eura po m2 smjestio u grupu od 54 JLS-a u kojima se medijalna cijena stana/apartmana kreće u rasponu od 1.501 od 2.000 eura po m2. Pored Grada Zagreba, Velike Gorice i Stupnika koji su jedini smješteni u kontinentalnom dijelu zemlje, preostalih 51 JLS-ova ove grupe obuhvaća 38 priobalnih i 13 otočnih JLS-ova. Pritom je najviša medijalna cijena prodanih stanova/apartmana po m2 zabilježena u Poreču (1.979 eura po m2 ), a najniža u Općini Starigrad, od 1.504 eura po m2. U 48 JLS-ova medijalne cijene prodanih stanova/apartmana kretale su se između 1.001 i 1.500 eura po m2. I u ovom cjenovnom razredu većina JLS-ova, njih 33, smještena je u priobalnom području i na otocima, dok se preostalih 15 jedinica nalazi u kontinentalnom dijelu zemlje. Medijalne cijene stanova/apartmana do 500 eura po m2 obilježavaju ruralne predjele i većinu jedinica lokalne samouprave smještenih u središnjem i istočnom dijelu Hrvatske, njih 22.
Kada je riječ o obiteljskim kućama, znatno više cijene prilikom kupoprodaje postižu se u gradovima i općinama na prostoru obalnih županija. S najvišim medijalnim cijenama iznad 2.000 eura po m2 izdvajaju se Cres (2.897 eura po m2 ) i Vis (2.450 eura po m2). Medijalna cijena kuća iznad 1.500 eura po m2 postignuta je i u Dubrovniku (1.746 eura po m2 ) i Komiži (1.527 eura po m2). Medijalne cijene obiteljskih kuća u rasponu od 1.001 do 1.500 eura po m2 zabilježene su u 10 JLS-a: Punat (1.424 eura po m2), Mali Lošinj (1.356 eura po m2), Podstrana (1.252 eura po m2), Split (1.234 eura po m2), Motovun (1.212 eura po m2), Rogoznica (1.188 eura po m2), Primošten (1.172 eura po m2), Vrsar(1.130 eura po m2), Murter – Kornati (1.046 eura po m2), Krk (1.020 eura po m2) i Omišalj (1.001 euro po m2). Nadalje, od ukupno 54 grada i općine koliko ih se nalazi u razredu medijalne cijene kuća od 501 do 1.000 eura po m2, svega su tri grada smještena u kontinentalnom dijelu zemlje: Zagreb, Varaždin i Županja. Cijene od 201 do 500 eura po m2 postignute su u 61 JLS-u, od čega je čak njih 57 smješteno u obalnom i priobalnom dijelu zemlje, dok u kategoriju medijalne cijene kuća po m2 do 200 eura ulazi 239 JLS-ova, uglavnom smještenih u kontinentalnim i ruralnim dijelovima zemlje.
S najvišim medijalnim cijenama građevinskog zemljišta također se izdvajaju mjesta na obali, Bol (239 eura po m2) i Cres (228 eura po m2). Medijalna cijena građevinskih zemljišta iznad 150 eura po m2 zabilježena je u 11 priobalnih i otočnih JLS-ova i to su redom: Brela (194 eura po m2), Split (191 euro po m2), Hvar (184 eura po m2), Makarska (180 eura po m2), Milna (179 eura po m2), Tučepi (173 eura po m2), Komiža (169 eura po m2), Dubrovnik (167 eura po m2), Postira (153 eura po m2), Seget (152 eura po m2) i Podstrana (151 euro po m2). Medijalna cijena građevinskih zemljišta u rasponu od 50 do 150 eura po m2 zabilježena je u 97 JLS-ova, od kojih se samo gradovi Zagreb (65 eura po m2 ) i Osijek (56 eura po m2) nalaze u kontinentalnom dijelu zemlje. Cijene po m2 od 20 i manje eura postignute su u 129 JLS-ova, koji su većinom smješteni u ruralnim predjelima te u središnjoj, sjeverozapadnoj i istočnoj Hrvatskoj. Medijalne cijene građevinskog zemljišta od 1 eura po m2 i manje zabilježene su u 14 lokalnih jedinica, od kojih se najveći broj nalazi u Osječko-baranjskoj županiji, njih osam (Čeminac, Drenje, Draž, Donji Miholjac, Koška, Đurđenovac, Feričanci i Donja Motičina), zatim u Sisačko-moslavačkoj (Martinska Ves i Velika Ludina), Varaždinskoj (Bednja i Maruševec), Međimurskoj (Mursko Središće) i Krapinsko-zagorskoj županiji (Budinščina).
U 2022. godini poljoprivredno zemljište bilo je najskuplje u jadranskim jedinicama lokalne samouprave. Najviša medijalna cijena poljoprivrednog zemljišta od 30 eura po m2 zabilježena je u Okrugu u Splitsko-dalmatinskoj županiji, iza kojeg s medijalnom cijenom poljoprivrednog zemljišta od 28 eura po m2
slijede Murter-Kornati i Podgora te Makarska s medijalnom cijenom od 27 eura po m2. Medijalnu cijenu poljoprivrednog zemljišta u kategoriji između 15 do 25 eura po m2 u 2022. godini bilježi svega 12 JLS-ova: Primošten, Baška Voda, Baška, Dugi Rat, Podstrana, Split, Trogir, Fažana, Novigrad u Istarskoj županiji, Kaštela, Kraljevica i Pašman. U 96 JLS-ova medijalne cijene prodanog poljoprivrednog zemljišta kretale su se između 1 i 5 eura po kvadratnom metru u 2022. godini. U ovoj kategoriji nalaze se samo JLS-ovi iz Dubrovačko-neretvanske, Istarske, Koprivničko-križevačke, Krapinsko-zagorske, Ličko-senjske, Primorsko-goranske, Splitskodalmatinske, Šibensko-kninske, Vukovarsko-srijemske, Zadarske županije, Zagrebačke županije te Grad Zagreb. U 299 JLS-ova medijalne cijene prodanih poljoprivrednih zemljišta iznosile su manje od 1 euro po kvadratnom metru. Najnižu medijalnu cijenu od 0,1 euro po kvadratnom metru zabilježilo je 17 JLS-ova koji se nalaze u Bjelovarsko-bilogorskoj, Brodsko-posavskoj, Karlovačkoj, Osječko-baranjskoj, Požeško-slavonskoj, Sisačko-moslavačkoj te Virovitičko-podravskoj županiji.
Najviše medijalne cijene prodanih poslovnih prostora po m2 zabilježene su u priobalnim jedinicama lokalne samouprave, u Biogradu na Moru (3.867 eura po m2), dok su u Dubrovniku i Poreču zabilježene medijalne cijene poslovnog prostora od 2.392 i 2.178 eura po m2. Slijede Rovinj i Split s ostvarenom medijalnom cijenom od 1.914 i 1.843 eura po m2. Grad Zagreb s medijalnom cijenom od 1.294 eura po m2 bilježi značajno nižu medijalnu vrijednost poslovnih prostora u odnosu na velik broj priobalnih gradova. Sličnu vrijednost medijalne cijene poslovnih prostora koju bilježi Grad Zagreb bilježi još i Zadar, s 1.251 euro po m2. Od gradova s brojem stanovnika manjim od 30 tisuća, višu medijalnu vrijednost poslovnih prostora bilježe još i Makarska (1.468 eura po m2 ), Omiš (1.399 eura po m2) i Umag (1.126 eura po m2). Ukupno 10 JLS-ova bilježi medijalnu cijenu poslovnih prostora između 1.000 i 2.000 eura po m2, 16 JLS-ova bilježi medijalnu cijenu između 500 i 1.000 eura po m2, a dvije lokalne jedinice (Sisak i Križevci) bilježe medijalnu cijenu manju od 500 eura po m2. U svega 31 JLS-u zabilježeno je 10 ili više kupoprodaja poslovnih prostora, a riječ je isključivo o administrativnim županijskim centrima ili većim urbanim sredinama.
Indeks priuštivosti dobiven je stavljanjem u omjer medijalne cijene stana/apartmana po m2 u 2021. godini u JLS-u i prosječnog godišnjeg prijavljenog ostvarenog neto dohotka po zaposlenom te množenjem sa 100. Najviše vrijednosti indeksa priuštivosti koje ujedno upućuju na najmanju priuštivost stana ili apartmana zabilježene su u priobalnom dijelu zemlje. Vrijednosti indeksa priuštivosti veće od 30 posto, koje ukazuju da je za jedan m2 stana/apartmana potrebno izdvojiti više od 30 posto godišnjeg dohotka, bilježi sedam JLS-ova, Gradac, Funtana, Baška, Hvar, Baška Voda, Rovinj i Dubrovnik. U kategoriju u kojoj je za jedan m2 stana/apartmana bilo potrebno u prosjeku izdvojiti 26 do 30 posto ostvarenog godišnjeg neto dohotka ulazi 13 gradova i općina. To su, padajućim redoslijedom, Novalja, Bol, Bibinje, Sukošan, Umag, Punat, Okrug, Tar – Vabriga, Krk, Malinska Dubašnica, Split, Vrsar i Poreč. Među prvih 82 najnepriuštivijih JLS-ova (od ukupno 170 JLS-ova za koje je raspoloživa vrijednost indeksa priuštivosti) nema naselja koje nije priobalno, odnosno koje se ne nalazi u priobalnoj županiji. Tek na 83. mjestu se nalazi Velika Gorica s vrijednošću indeksa 16,2, u kojoj su stanovnici za prosječni godišnji dohodak mogli kupiti 6,2 m2. Grad Zagreb se nalazi na 96. mjestu. On bilježi vrijednost indeksa priuštivosti od 14,8, a njegovi stanovnici su za prosječan godišnji neto dohodak mogli kupiti 6,7 m2 stambenog prostora. S druge strane, u dvadeset jedinica lokalne samouprave s najmanjom priuštivosti, za prosječni su godišnji dohodak građani mogli kupiti između 2,4 i 3,9 m2 stambenog prostora.
Najpriuštiviji stanovi su u Vukovaru, u kojem je indeks priuštivosti iznosio 4,6, te zatim u Obrovcu, Konjščini, Đurđenovcu, Pakracu, Dardi, Slunju, Belom Manastiru, Gospiću i Lipiku. U 20 jedinica lokalne samouprave koje bilježe najpriuštivije stambene nekretnine, zaposleni su građani za svoj godišnji dohodak mogli kupiti između 11,7 i 21,8 m2 stambenog prostora
Na razini 20 županija u 2022. godini evidentirano je ukupno 13.187 ugovora o najmu i 29.646 ugovora o zakupu. U istoj je godini u 24 velika grada zabilježeno 17.693 ugovora o najmu, dok je ugovora o zakupu bilo 15.639. U Gradu Zagrebu u 2022. godini evidentirano je ukupno 11.179 ugovora o najmu i 6.245 ugovora o zakupu. Gledano po 20 županija, najveći dio ugovora o najmu prošle je godine ostvaren u Istarskoj županiji (17,9 posto), iza koje slijede Splitsko-dalmatinska (14,8 posto), Primorsko-goranska (14,6 posto), Zagrebačka (9,4 posto) i Osječko-baranjska županija (8 posto). Istovremeno, najviše ugovora o zakupu ostvareno je u Osječko-baranjskoj županiji, 3.479 ugovora odnosno 11,7 posto, te u Vukovarsko-srijemskoj županiji u kojoj je zabilježeno 1.641 odnosno 8,2 posto ugovora o zakupu ostvarenih u svim županijama. Gledano po velikim gradovima, najveći broj ugovora o zakupu zabilježen je u velikim gradovima poput Splita (2.339) i Rijeke (1.430). Kada je riječ o ugovorima o najmu, ističu se Rijeka s 3.435 ugovora o najmu te Pula s 2.855 ugovora. U kategoriju od 1.000 do 2.000 ugovora o najmu ulaze Split s 1.867, Dubrovnik s 1.692 i Zadar s 1.037 ugovora.
Gledano prema vrsti nekretnine koja je predmet najma u svim županijama i svim velikim gradovima prevladavaju ugovori o najmu stana/apartmana. Izuzev Grada Zagreba, najveći broj ugovora o najmu stana/apartmana zabilježen je u Osijeku, 433, i Splitu, 404 ugovora o najmu stana/apartmana. Najviša medijalna mjesečna cijena najma stana/apartmana u eurima po m2 u 2022. godini postignuta je u Gradu Zagrebu, u visini od 8,7 eura po m2, zatim u Zagrebačkoj županiji, u visini od 6,7 eura po m2, u Splitsko-dalmatinskoj od 6 eura te u Dubrovačko-neretvanskoj županiji od 5,5 eura po m2. Gledano po velikim gradovima, najviša mjesečna medijalna cijena najma stana/apartmana u eurima po m2 zabilježena je u Splitu, u visini od 8,4 eura, i u Dubrovniku od 8,2 po m2. Najnižu medijalnu mjesečnu cijenu najma stana/apartmana po m2 bilježi Krapina, 2,7 eura po m2. U većini županija i velikih gradova prevladava zakup poslovnog prostora Kada je riječ o zakupu, najčešća vrsta nekretnine koja je predmet zakupa u većini županija i velikih gradova u 2022. godini bila je poslovni prostor. Iznimka su Osječko-baranjska, Međimurska, Vukovarsko-srijemska i Požeško-slavonska županija te veliki gradovi Čakovec, Vukovar, Virovitica i Požega u kojima prevladava zakup poljoprivrednog zemljišta. Iznimka je i Rijeka u kojoj prevladava zakup poslovne zgrade. Prema visini medijalne mjesečne cijene zakupa poslovnog prostora izražene u eurima po m2 u 2022. godini predvodi Dubrovačko-neretvanska županija s cijenom od 12,4 eura po m2 na mjesec, a nakon nje s prosječnom mjesečnom cijenom zakupa iznad 11,9 eura po m2 slijede Grad Zagreb, Splitsko-dalmatinska (10,5 eura po m2) i Primorsko-goranska županija (10,3 eura po m2). Među velikim gradovima s medijalnom mjesečnom cijenom zakupa poslovnog prostora od 17,1 eura po m2 predvodi Dubrovnik, iza kojeg slijede Split s 14,5 eura po m2, Šibenik s 13,3 eura po m2, Rijeka s 10,5 i Zadar s 10 eura po m2. U ostalih 10 velikih gradova medijalne mjesečne cijene zakupa poslovnog prostora kretale su se od 5,3 eura po m2 u Slavonskom Brodu do 7,6 eura
po m2 u Velikoj Gorici. Najniže medijalne mjesečna zakupnina poslovnog prostora zabilježene su u Čakovcu, Virovitici i Požegi. (L.K.)
