U hrvatskim je gradovima tijekom prošle godine završeno 18.338 stanova, 1.684 više nego godinu ranije, a najveći broj njih izgrađen je u Zadru, Osijeku i Velikoj Gorici. I po ukupnoj površini završenih stambenih zgrada prednjače ista tri gradska središta, dok se u odnosu na broj stanovnika na vrhu ljestvice nalaze znatno manji gradovi – Nin, Novalja i Makarska. Osijek je, pak, ostvario najveći međugodišnji rast, i po površini stambenih zgrada i po broju završenih stanova. Pokazuje to pomno naša analiza napravljena na temelju najnovijih podataka Državnog zavoda za statistiku o završenim zgradama i stanovima u 2025. godini. Kao i kod naših prošlih analiza, Zagreb ni sada nismo uvrstili u poredak izračuna zbog veličine neusporedive ostalima i specifičnog administrativnog statusa…
Hrvatska je tijekom 2025. godine dobila 18.338 novih stanova, što je 10,1 posto više nego godinu ranije (16.654), a nastavljen je i rast aktivnosti u građevinskom sektoru. No, veća ponuda novih stambenih površina zasad nije donijela i pristupačnije nekretnine, prosječna cijena prodanih stanova u Hrvatskoj lani je, naime, porasla za 12,2 posto, pa se stambeno pitanje i dalje nameće kao jedan od najvećih izazova za građane, osobito za mlade i napose u sredinama s najvećom potražnjom i najintenzivnijom izgradnjom stambenih prostora.
Prema najnovijim podacima Državnog zavoda za statistiku, u Hrvatskoj su tijekom prošle godine završene 7.484 zgrade, kojih je 6.384 stambenih, odnosno 85,3 posto. Ukupna površina završenih zgrada iznosila je gotovo 3,3 milijuna četvornih metara, što je 3,2 posto manje nego 2024., a istodobno je broj završenih stanova porastao s nešto iznad 16 tisuća na preko 18 tisuća, pa je njihova ukupna korisna površina dosegnula 1,66 milijuna četvornih metara. Prosječan novi stan imao je 90,4 četvorna metra.
Velika većina novih stanova nastala je klasičnom novogradnjom. Takvim je načinom izgrađeno 17.467 stanova, odnosno 95,2 posto ukupnog broja, dok je dogradnjom i nadogradnjom postojećih zgrada dobiveno 748 stanova, a prenamjenom nestambenih prostora njih 123. Pritom je zanimljivo da se čak 12.456 novih stanova nalazilo u zgradama s tri ili više stanova, što potvrđuje važnost višestambene izgradnje u ukupnoj stambenoj produkciji RH.
Gotovo svi završeni stanovi, njih 18.264, namijenjeni su stalnom stanovanju, dok se njih 74 odnose na stanove za odmor. Prema strukturi, fizičke osobe bile su investitori u 9.403 stana, ostale pravne osobe u 8.816, dok je u zgradama čiji su investitori bila tijela državne i lokalne vlasti završeno 119 stanova.
No, izgradnja nije ravnomjerno raspoređena po Hrvatskoj. Županijski podaci Državnog zavoda za statistiku pokazuju da se najveći broj novih stanova gradio u priobalju i Zagrebu. Prednjači Grad Zagreb s 3.736 završenih stanova, slijedi Zadarska županija s 2.829, Splitsko-dalmatinska s 2.532, Istarska s 2.149, a Zagrebačka županija s 1.581 novim stanom. Samo u Gradu Zagrebu i šest priobalnih županija – od Primorsko-goranske do Dubrovačko-neretvanske – završeno je 12.735 stanova, odnosno gotovo 70 posto ukupne stambene izgradnje u zemlji, pokazuju aktualni podaci DZS-a.
Na drugom kraju ljestvice nalaze se Virovitičko-podravska županija sa 62 završena stana, Požeško-slavonska sa 70, Bjelovarsko-bilogorska sa 187 i Sisačko-moslavačka županija sa 195 izgrađenih stanova. Razlike tako nisu vidljive samo između pojedinih gradova, nego i na široj regionalnoj razini, pri čemu se najveći dio nove stambene ponude koncentrira na područjima s izraženijom potražnjom, turističkom aktivnošću i gospodarskom dinamikom, a rast stambene izgradnje dio je šireg investicijskog ciklusa u građevinarstvu, koji obuhvaća i velika ulaganja kada su u pitanju javna i prometna infrastruktura. Prema sektorskoj analizi Ekonomskog instituta, Zagreb, prosječna cijena prodanih stanova u Hrvatskoj u 2025. godini porasla je za 12,2 posto, Zagreb se ističe kao jedno od najvećih žarišta rasta cijena, a demografska kretanja i depopulacija, osobito u Slavoniji, Lici i Dalmatinskoj zagori, ograničavaju potražnju i građevinsku aktivnost, dok se stanovništvo i investicije sve više koncentriraju u većim urbanim i priobalnim središtima.
U takvim okolnostima posebno je zanimljivo pogledati kako se stambena izgradnja rasporedila među hrvatskim gradovima, gdje je lani završeno najviše stanova, a koje su sredine ostvarile najveći građevinski zamah. Upravo gradski podaci otkrivaju konkretniju sliku razlika u dinamici razvoja i stanogradnje diljem RH.
Zadar s najviše novih stambenih površina
Među hrvatskim gradovima najviše je stambene površine završeno u Zadru, ukupno 88.036 četvornih metara. Vrlo blizu je Osijek s 86.844 četvorna metra, a treća je Velika Gorica s 80.345 četvornih metara. Slijede Makarska s 55.485, Pula s 49.908 i Split s 43.747 četvornih metara. U prvih deset nalaze se još Umag s 35.982 četvorna metra, Poreč s 30.802, Zaprešić s 29.513 i Kaštela s 27.832 četvorna metra. Među prvih 15, uz Varaždin, Karlovac i Čakovec, nalazi se i Dubrovnik, dok je Zabok na 15. mjestu s 18.949 četvornih metara završenih stambenih zgrada. Poredak pokazuje da se najveća ukupna gradnja očekivano koncentrira u većim gradovima, ali i da se među njima ističu sredine s izraženom potražnjom za novim stanovima. Makarska, Umag i Poreč visoko su plasirani unatoč znatno manjem broju stanovnika od najvećih hrvatskih gradova.
Kada se, međutim, ukupna površina stavi u odnos s brojem stanovnika, poredak se bitno mijenja. U toj kategoriji uvjerljivo je prvi Nin, s 4.763 četvorna metra završenih stambenih zgrada na 1.000 stanovnika. Druga je Makarska s 3,851, a treća Novalja s 3.819 četvornih metara. Slijede Pag s 3.172, Novigrad s 3.050, Umag s 2.683 i Zabok s 2.171 četvornim metrom na 1.000 stanovnika. U prvih deset nalaze se još Vis, Poreč i Buje, a među prvih 15 i Novi Vinodolski, Vodnjan, Velika Gorica, Korčula i Zaprešić. Posebno je zanimljivo da su među vodećima brojni manji gradovi s jadranskog područja, što upućuje na intenzivnu stambenu izgradnju u odnosu na stalnu populaciju naših primorskih i otočnih sredina.
Osijek prednjači po ukupnom prostornom rastu stanova
Najveći apsolutni porast površine završenih stambenih zgrada u odnosu na 2024. godinu ostvario je Osijek, u tom je gradu lani završeno 86.844 četvorna metra, prema 44.565 godinu ranije, što je povećanje od 42.279 četvornih metara. Drugi je Karlovac, u kojem je površina porasla s 2.391 na 24.705 četvornih metara, odnosno za 22.314 četvornih metara. Na trećem je mjestu Velika Gorica s povećanjem od 20.409 četvornih metara, slijede Umag s 18.630 i Zabok s 14.564 četvorna metra više nego 2024., a prvih deset gradova s najvećim apsolutnim porastom zatvaraju Makarska, Poreč, Split, Krapina i Solin. Pula je jedanaesta, Ivanić-Grad dvanaesti, a među prvih 15 su i Dubrovnik, Novi Vinodolski i Varaždin, pokazuje naša analiza.
Postotni rast otkriva i neke od najvećih pojedinačnih skokova. Na prvom je mjestu Novi Vinodolski, u kojem je površina završenih stambenih zgrada porasla sa samo 145 četvornih metara u 2024. na 6.875 četvornih metara u 2025. godini, odnosno za 4.641,4 posto. Drugi je Karlovac s rastom od 933,2 posto, treći Imotski sa 779,4 posto, a iza slijede Našice s rastom od 656,4 posto, Ivanić-Grad s 505,3 posto, Županja s 459,5 posto, Ploče s 338,8 posto, Zabok s 332,1 posto, Krapina s 324,8 posto i Sveti Ivan Zelina s 306,2 posto. U prvih 15 nalaze se još Prelog, Solin, Sveta Nedelja, Obrovac i Senj, a pritom valja naglasiti da postotni rast ne znači nužno i najveći opseg gradnje – kod Novog Vinodolskog, primjerice, iznimno visoka stopa rezultat je vrlo male početne vrijednosti, Karlovac je istodobno ostvario i drugi najveći apsolutni porast površine. dok Osijek, s druge strane, prednjači po dodatnih 42.279 četvornih metara, iako nije među deset najvećih kod postotnog rasta.
U Zadru završeno i rekordnih 916 stanova
Poredak prema broju dovršenih stanova potvrđuje vodeću poziciju Zadra. U tom je dalmatinskom gradu 2025. završeno 916 stanova (lani također lideri s – 878), najviše među svim hrvatskim gradovima. Slijedi Osijek s 800, a treća je Velika Gorica sa 622 stana, u Puli ih je završeno 496, u Makarskoj 471, u Splitu 405, sedmo mjesto zauzima Umag s 313 stanova, osmi je Karlovac s 245, a deveti Poreč s 231. Deseto mjesto dijele Zaprešić i Kaštela, sa po 224 završena stana. U prvih 15 nalaze se još Zabok sa 197, Novalja i Čakovec sa po 176, i Bjelovar sa 156 stanova. I ovdje se, dakle, uz velike gradove i regionalna središta visoko pozicioniraju kako veći tako i osobito manji gradovi na obali – u Top 10(11) njih čak sedam.
Kada se broj stanova preračuna na 1.000 stanovnika, na vrh dolaze Novalja i Nin. Novalja je prva s gotovo 40 završenih stanova na 1.000 stanovnika, Nin drugi s 39,3, dok je tu treća Makarska s 32,7, četvrti Pag s 26,8, a peti Umag s 23,3 stana na 1.000 stanovnika. U redoslijedu slijede Zabok s 22,6, Novigrad s 21,6 i Novi Vinodolski s 18,2 stana na 1.000 stanovnika. U prvih deset su još Korčula i Poreč, dok je Zadar na 11. mjestu s 12,3 stana na 1.000 stanovnika. Među prvih 15 nalaze se i Senj, Buje, Vis i Obrovac. Ti nam podaci pokazuju koliko se poredak mijenja kada se u obzir uzme veličina grada. Zadar je prvi po ukupnom broju stanova, ali je po broju stanova na 1.000 stanovnika tek jedanaesti. Novalja, s druge strane, sa 176 dovršenih stanova zauzima 13. mjesto po ukupnom broju, ali je prva kada se broj stanova usporedi s brojem stanovnika.
Osijek i Novi Vinodolski -najveći skok u broju izgrađenih stanova
Najveći apsolutni porast broja završenih stanova ostvario je Osijek, u kojem je njihov broj porastao s 345 u 2024. na 800 u 2025. godini, odnosno za 455, drugi je Karlovac s rastom od 227 stanova, s 18 na 245, a treća Velika Gorica sa 166 stanova više nego godinu ranije, u 2024. Umag je ostvario povećanje od 161 stana, Zabok + 159, slijede ih Poreč sa 113, Pula sa 100, Solin s 96, Makarska s 90 i Split s 87 dodatnih stanova. U prvih 15 gradova s najvećim apsolutnim rastom nalaze se još Krapina, Novi Vinodolski, Korčula, Sveti Ivan Zelina i Koprivnica. Lani je skoro polovica gradova, tj.62., imala više izgrađenih stanova nego preklani, sedam su imali isti broj, a 59 manje izgrađenih stanbenih jedinica.
Najveće postotno povećanje broja stanova ponovno bilježi Novi Vinodolski. Ondje je broj završenih stanova porastao s dva u 2024. na 80 u 2025. godini, što je povećanje od čak – 3.900 posto. Drugi je Karlovac s rastom od 1.261,1 posto, a treća Županja s povećanjem od 1.025 posto, odnosno s četiri na 45 završenih stanova. Na četvrtom je mjestu Imotski s rastom od 800 posto, s dva na 18 stanova, a peti su Ploče sa 720 posto, odnosno s pet na 41 stan. Slijede Sveti Ivan Zelina s 453,8 posto, Ivanić-Grad s 445,5 posto, Zabok s 418,4 posto, Krapina s 400 posto i Đurđevac s 300 posto više stanova. U prvih 15 po postotnom rastu nalaze se još Kutina, Obrovac, Našice, Korčula i Prelog, ali naravno ikada se radi o ovoj kategoriji treba voditi računa o početnim vrijednostima: rast s dva na 80 stanova daje iznimno visoku stopu, dok je povećanje Osijeka za 455 stanova daleko veće u apsolutnom iznosu, ali predstavlja “nižih” 131,9 posto rasta.
Kada se svih osam pokazatelja promatra zajedno, izdvajaju se gradovi koji istodobno ostvaruju velik opseg gradnje i snažan međugodišnji rast. Osijek je drugi po ukupnoj površini i broju završenih stanova, a prvi po apsolutnom povećanju u obje kategorije, Zadar prednjači po ukupnom broju stanova i površini, dok je Velika Gorica u samom vrhu svih apsolutnih pokazatelja. Karlovac je, pak, jedan od najvećih skakača u odnosu na prethodnu godinu, i po površini i po broju dovršenih stanova. S druge strane, Nin, Novalja, Pag, Makarska, Umag i Novigrad pokazuju koliko je gradnja intenzivna u odnosu na broj stanovnika u pojedinim manjim i srednjim gradovima, osobito na jadranskom području. Ti pokazatelji ne govore sami po sebi o tome koliko je stanova dostupno lokalnom stanovništvu ili koliko ih je namijenjeno stalnom stanovanju, ali jasno pokazuju gdje je stambena izgradnja u odnosu na broj stanovnika najizraženija. (P.Livajić)
